بانک‌ها به عنوان مهمترین واسطه‌های گردش وجوه، وجوه مازاد اشخاص حقیقی و حقوقی را جمع‌آوری کرده و در اختیار فعالان اقتصادی قرار می‌دهند که این موجب تامین مالی طرح‌ها و پروژه‌های اقتصادی شده و رشد و توسعه اقتصادی را سبب می‌شود. گاهی خود بانک‌ها با مشکل مالی مواجه می‌شوند. در این راستا "تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های بانکی" به عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی به کمک آن‌ها می‌آید.

اوراق بهادار به پشتوانۀ وام‌های رهنی(MBS)، ابزارهای بدهی‌ ‌است که نشان‌دهندۀ حقوق دارندۀ اوراق، بر وجوه دریافتنی‌ ناشر است. این اوراق از جمله اوراق بهادار

 با پشتوانه دارایی است که جریان نقدی آن به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختی مجموعه‌ای از وام‌های رهنی است.

با توجه به رسم توضیحی فوق، زمانی که مجموعه‌ای بزرگ و مناسب از دارایی‌ها جمع شد، به عنوان یک سبد کلی توسط بانک یا سایر نهادهای مالی مورد تجریه و تحلیل قرار می‌گیرد و با هدف تأمین مالی دارایی‌ها، به شخص ثالثی که معمولاً یک شرکت واسطه (SPV) است، فروخته شده یا واگذار می‌شود. زمانی که نهاد واسط، دارایی‌ها را به تملک خود درآورد، جهت تأمین هزینه‌ خرید وام‌ها از بانک اقدام به انتشار اوراق بهادار خواهد کرد. این اوراق بهادار به نحوی سازمان‌دهی می‌شود که اصل و بهره آن‌ها از طریق جریان‌های نقدی ناشی از مجموعه‌ی اصلی وام‌ها تأمین گردد.

تبدیل کردن وام‌های رهنی به اوراق بهادار، بازار سرمایه‌گذاری جدیدی را ایجاد می‌کند و منجر به ایجاد دارائی با نقدینگی بالا و قیمت‌گذاری موثر و مناسب رهن‌ها می‌شود و همینطور باعث می‌شود که واسطه‌گری در بازار رهن بطور تخصصی صورت گیرد .تمام این پیشرفت‌ها باعث کاهش نرخ رهن برای قرض‌گیرندگان ، افزایش افرادی که صاحب خانه می‌شوند و حذف اختلافات منطق‌های در گسترش سرمایه‌گذاری بر روی خانه‌هایی که وام به آنها داده می‌شوند، خواهد شد. به علاوه مزیت تبدیل به اوراق رهنی کردن برای بانک‌ها و مؤسسات مالی عبارت است از:

1. کاهش هزینه تأمین مالی برای بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتباری؛

2. مدیریت ریسک ناشی از عدم انطباق دارایی‌ها و بدهی‌ها (به ویژه برای بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتیاری)؛

3. بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری؛

4. خارج کردن دارایی‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها؛

5. با تبـدیل دارایـی‌هـا (تـسهیلات) بـه اوراق بهـادار، درآمـدهای آتـی بـه حـال تبـدیل می‌شوند و نقدشوندگی افزایش می‌یابد.

در ایران تاکنون تنها منبع تامین مالی بخش مسکن تامین مالی از طریق سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بوده است. اگرچه با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384، بستر لازم جهت تاسیس نهادها، ابزارها و بازارهای مالی جدید ایجاد شد، ولیکن تجلی این بسترسازی جهت نیل به اهداف بخش مسکن تاکنون به طول انجامیده است. از سوی دیگر، نقدینگی سرگردان اقشار جامعه و عدم تنوع در ابزارهای مالی موجب دامن زدن به مشکلات اقتصادی حاکم می‌گردد. بدیهی است؛ رشد اقتصادی کشور به طور اعم و توسعه بازار سرمایه به طور اخص، مستلزم جذب این وجوه سرگردان در کشور می‌باشد که بایستی با تنوع ابزارهای مالی صورت پذیرد. در این راستا، مجموعه بانک مسکن در نظر دارد با انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه برای اولین بار در کشور آغازگر این راه پر فراز و نشیب باشد.

مدل اوراق رهنی بانک مسکن

به منظور مدل‌سازی جریانات نقدی بانک مسکن جهت انتشار اوراق رهنی، آن دسته از تسهیلات بانک مسکن که بتواند طبق "دستورالعمل انتشار اوراق رهنی" مصوب آذرماه 1394 سازمان بورس و اوراق بهادار، مبنای انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی باشد جداسازی شده است؛ به شکلی که از میان 750.000 پرونده تسهیلات مشتریان خوش‌حساب بانک مسکن، 49.485 پرونده انتخاب گردید. تسهیلات منتخب، تسهیلات فروش اقساطی با اقساط ماهانه به نرخ 13 تا 15 درصد بوده که سررسید آن از زمان انتشار اوراق 105 تا 119 ماه می‌باشد. مجموع اصل و فرع تسهیلات مبنای انتشار اوراق 3.600 میلیارد ریال می‌باشد. به پشتوانه تسهیلات رهنی مزبور، اوراق رهنی به مبلغ 3.000 میلیارد ریال با نرخ اسمی 18.5 درصد و با دورۀ عمر 2 ساله منتشر می‌گردد.

جریانات نقدی ورودی و خروجی حساب نهاد واسط در طول 2 سال عمر اوراق، به شرح مفروضاتی که در پی آن می‌آید مطابق رسم توضیحی زیر مدلسازی شده است. همچنین این جریانات نقدی در یک حساب بانکی به نام نهاد واسط (SPV) سرمایه‌گذاری می‌شود و از محل مدیریت این جریان‌های نقدی، پرداختی به سرمایه‌گذاری صورت می‌پذیرد.

 

 

 • در زمان انتشار اوراق، خریداران اوراق با پرداخت مبلغ 3.000 میلیارد ریال به نهاد واسط، کلیه اوراق را خریداری کرده و نهاد واسط، اقساط آتی تسهیلات مذکور را به مبلغ 3.000 میلیارد ریال از بانی خریداری می‌نماید؛

• بانی اقساط تسهیلات رهنی را به صورت روزانه به حساب واسط منتقل کرده و نهاد واسط نیز در قبال دارندگان اوراق متعهد می‌گردد که هر 3 ماه یکبار بخشی از موجودی حساب را به عنوان سود اوراق به سرمایه‌گذاران منتقل کرده و در زمان سررسید اوراق نیز اصل اوراق را به آن‌ها پرداخت نماید؛

• در طول 2 سال عمر اوراق وجوه نقدی که در حساب واسط می‌باشد در حساب بانکی سپرده‌گذاری شده و به حساب واسط اضافه می‌گردد.

در تمامی محاسبات صورت گرفته، تمامی وجوه ناشی از دریافت اقساط (اصل و فرع تسهیلات)، سود حاصل از سپرده‌گذاری بانکی وجوه و تمامی منافع ناشی از تسهیلات خریداری شده به دارندگان اوراق تعلق خواهد گرفت و در پایان عمر اوراق، مانده حساب واسط به منظور انتقال وجوه به دارندگان اوراق صفر خواهد بود.

 

ویژگی‌های اوراق رهنی بانک مسکن

 

1. مبلغ اوراق: 3.000 میلیارد ریال؛

 

2. دوره عمر اوراق: 2 سال؛

 

3. نرخ اسمی اوراق: 18.5 درصد؛

 

4. مقاطع پرداخت‌های مرتبط با اوراق رهنی: هرسه ماه یک‌بار از تاریخ انتشار اوراق؛

 

5. معاملات ثانویۀ اوراق رهنی: فرابورس ایران؛

 

6. تاریخ انتشار اوراق: 13 تیرماه 1395؛

 

7. مدت عرضه: 3 روز؛

 

8. ارکان اوراق:

 ناشر: شرکت واسط مالی آبان دوم؛

 بانی: بانک مسکن؛

 ضامن: بانک مسکن؛

 عامل وصول: بانک مسکن؛

 متعهد پذیره‌نویسی: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛

 بازارگردان: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛

 امین: سازمان حسابرسی؛

 عامل فروش: شرکت کارگزاری بانک مسکن؛

 عامل پرداخت: شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویۀ وجوه،

 

9. مشاور طراحی شیوۀ تأمین مالی و عرضۀ اوراق بهادار: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛